マンション管理組合情報センター

↓↓マンション管理組合に関する情報はこちらから↓↓

【マンション管理用語解説】
マンション管理業｜POG契約｜フルメンテナンス契約｜マンション管理適正化推進センター｜復興法｜耐震改修法｜建築基準法｜マンションの建替えの円滑化等に関する法律｜被災区分所有法｜マンション管理適正化法｜マンション標準管理規約｜主要構造部｜大規模の模様替え｜大規模修繕｜修繕積立金｜管理費｜理事会｜管理者｜区分所有建物｜共用部分｜専有部分｜マンション｜管理業務主任者｜マンション管理士｜総会議事録｜総会｜マンション管理組合｜マンション管理規約・細則｜区分所有者の団体 |専用使用権｜敷地利用権｜専有部分と敷地利用権の一体性の原則｜

【マンション管理組合】
マンション管理組合の業務｜マンション管理組合の法人化｜マンション管理組合法人成立要件｜区分所有者・占有者の義務｜共用部分の経費｜区分所有者の責任｜専有部分の管理｜共用部分の管理｜共用部分の変更｜共用部分の管理〜保存行為〜｜共用部分〜管理所有〜｜共用部分の持分処分｜

【総会】
総会議事録｜総会議事録の保管場所｜集会中心主義｜総会（集会）の招集｜集会（総会）の招集通知｜

【総会での議決権】
総会での議決権｜普通決議｜特別決議｜

【管理組合役員】
役員の任期｜役員になれる者｜理事会の引き継ぎ｜マンション管理組合法人の役員｜管理者の選任｜管理者の代理権制限｜

【マンション管理会社】
管理業務の方式｜マンション管理業者の業務｜マンション管理業の登録｜マンション管理業とは｜管理事務の定義｜マンション管理業の登録申請書記載事項｜マンション管理業者の無登録営業｜名義貸しの禁止｜

集会（総会）の招集通知は、集会開催日より、少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならないとされています。
しかし、この期間は、規約によって伸長・短縮することができます。
集会招集通知の発すべき場所は、区分所有者が管理者に対して、通知を受けるべき場所を通知していれば、その通知していた場所にすることを要します。
しかし、区分所有者が管理者に対して、通知を受けるべき場所を通知しなかったときは、区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りるとされています。
そして、集会招集通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとされます。

管理者（理事長）は、少なくとも毎年一回は総会（集会）を招集しなければならないとされています。
また、区分所有者の５分の１以上で、議決権の５分の１以上を有する者は、管理者（理事長）に対し、総会（集会）の招集を請求することができるとされています。
そして、この５分の１という定数は、管理規約によって軽減することが可能です。

区分所有法では、区分所有者の団体(管理組合)の組織として、集会（総会）を、その最高の意思決定機関として位置づけいます。
集会（総会）は、最高意思決定機関とされているため、その開催については、さまざまな規定が設けられ、規制がされています。
一般的に、集会（総会）の開催については、管理規約に「開催時期」「招集手続き」「決議要件」等の重要事項が定められることとなっています。

管理者はその職務に関して区分所有者を代理することとされております。
この代理権は総会の決議や、管理規約の定めによって委任されることにより根拠付けられております。
管理者の代理権に制限を設けること自体は可能とされています。ですが、この管理者の代理権に加えた制限は、その事実を知らない善意の第三者には対抗できません。
管理者の代理権は総会の決議や、管理規約の定めによって委任されることにより根拠付けられておりますので、これらの委任を欠く場合に、当該管理者が第三者との間で行った法律行為は原則として無効となります。
しかし、当該第三者が、管理者の行為が総会決議や、管理規約の定めに基づくものでないと知っていた場合には、無効を主張することはできません。

専有部分と敷地利用権の一体性の原則とは、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離して処分することができないという原則のことを指します。
敷地利用権が数人で有する所有権等の権利場合には、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離して処分することができません。
但し、規約に別段の定めをすることにより、専有部分と敷地利用権の分離処分をすることも可能とされています。

敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことをいいます。
この敷地利用権の種類には、所有権・地上権・賃借権等があります。
もっとも一般的なものは、所有権であり、敷地全体を区分所有者で共有することとなります。
また、敷地を目的とし、地上権や、賃借権が設定されている場合は、それらの権利を区分所有者が、準共有する場合もあります。

ある特定の区分所有者等が、共用部分や、敷地の一部を一定の目的のために、排他的、独占的に使用できる部分のことを専用使用部分といいます。
そして、この専用使用部分を使用する権利のことを専用使用権といいます。
専用使用権には、「区分所有者以外の者に認める場合」と「特定の区分所有者に認める場合」とがあります。
そして、「区分所有者以外の者に認める場合」には、民法の賃貸借の規定が適用されます。
また、「特定の区分所有者に認める場合」には、区分所有法の共有物の管理や、規約の設定等に関する規定が適用されます。

共用部分に対する各区分所有者の持分は、区分所有者の有している専有部分の処分に従うこととされています。
ここでいう「処分」とは、譲渡や、抵当権・質権の設定等がふくまれます。
つまり、共用部分の持分は、専有部分と分離して処分することはできないとされています。
ただし、区分所有法に別段の定めがある場合は、共用部分を専有部分と分離して処分することも可能であるとされています。

管理者は、規約に定めがあるときは、共用部分の所有者となり、区分所有者のために、その共用部分の管理をすることができるとされています。

共用部分の管理所有とは、各区分所有者が、共用部分に有した権利を一括して管理所有を認められた者に委ねるということを指します。
管理所有を行うことができる者は、共用部分について、保存行為をすることをできるとされています。しかし、変更行為はすることができないとされています。
基本的に、管理所有は共用部分に認められるものとされているので、敷地を管理所有するものと仮に管理規約に定めたとしても、法的には無効とされています。

区分所有者がマンションの共用部分の管理を行う上で、保存行為は単独ですることができるとされています。

保存行為…物の現状を維持するための行為のこと。原則として、区分所有者が単独で行うことができるとされています。しかし、管理規約によって別段の定めをすることができるため、定めがあるときは、管理規約の定めによります。

マンションの共用部分の変更は、原則として、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議（特別決議）による必要があります。しかし、区分所有者の定数については、規約によって過半数まで減ずることができるとされています。
そして、共用部分の変更が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要があります。
ここでいう「特別の影響」とは、変更行為の必要性・有用性と、区分所有者の受ける不利益を比較して、受忍すべき範囲を超える限度の不利益をいいます。

共用部分は原則として、区分所有者全員の共有に属することとされています。そして、その管理は管理組合がすることとされています。
共用部分の使用は、各共有者がその用法に従ってすることが可能です。また、共用部分の管理は原則として、集会の普通決議で決することとされています。
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴うようなものは、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議が必要となります。

区分所有者は、自己が所有する専有部分を、その責任と負担により、管理し、使用することができます。
しかし、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされています。
また、区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分及び共用部分の使用を請求することができるとされています。

法人化していない管理組合の場合、管理者がその職務の範囲内で行った行為によって、第三者に債務を負った場合、区分所有者がその責任を負うこととなります。そして、その責任の割合は原則として、専有部分の面積の割合によることとなります。
尚、管理組合法人が第三者に対して債務を負担した場合、管理組合法人の財産で債務を完済できない場合や、管理組合法人の財産に対する強制執行が不発に終わってしまったときに、二次的に区分所有者は法人化していない管理組合の区分所有者と同様に責任を負うこととなります。
ただし、この場合でも、あくまで二次的責任であるので、管理組合法人に資力があり、且つ、執行が容易であることを区分所有者が証明すれば、区分所有者は責任を負いません。
これらの責任は、区分所有者の包括承継人・特定承継人共に負わなければなりません。

区分所有者は、マンションの共用部分の経費を負担しなければなりません。その負担割合は、原則として、共用部分に対する持分に応じて、負担することとされています。ここでいう「共有部分に対する持分」とは、専有部分の床面積の割合とされています。
また、共用部分を管理するための経費を負担するだけではなく、共用部分に対する持分に応じて、共用部分から生ずる利益を収取することも可能とされています。
しかし、管理規約によって、この負担割合について別段の定めをすることも可能とされています。

区分所有法は、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとしています。また、同法は区分所有者以外の専有部分の占有者にも準用するとしています。
また、占有者は、建物又は敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うとされています。

管理者は原則として、集会で選任することとなります。しかし、規約に管理者選任についての定めがあれば、規約に従うことになります。
管理者は、集会決議や、規約によって管理者の業務とされた事項を執行する執行機関とされています。
その管理者の選任自体は、法人化されていない管理組合においては、任意的とされています。なぜならば、管理組合の規模はそれぞれ大小様々であり、一律に執行機関たる管理者の選任を義務付けることは得策とは言えないからです。
これに対して、法人化された管理組合の場合は、その執行機関として「理事」が必須機関として設置されますので、管理者を置くといった概念はありません。

マンション管理業を営む者は、他者にその名義をもってマンション管理を営ますことはできません。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）第54条にも「マンション管理業者は、自己の名義をもって、他人にマンション管理業を営ませてはならない。」と定められれいます。
また、自己の名義をもって、他人にマンション管理を営ませたマンション管理業者は、1年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられます。（マンション管理適正化法第106条3号）

マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者名簿に登録を受けなければなりません。

そして、法律（マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第53条）によって、
「マンション管理業者の登録を受けない者は、マンション管理業を営んではならない。」
として、管理会社の無登録営業を禁止しています。